駄目な不動産。良い不動産
admin不動産投資(前回記事の続きとして株式や債券と並ぶ投資商品としての不動産を語るので、敢えて投資と書きます)とひとくちに言っても種類が沢山あるのをご存知でしょうか？
株式でボロ株を買うと破滅するのと同じように、不動産投資で買ってはいけない不動産を買うと身を滅ぼします。
買ってはいけない不動産
①新築区分マンション
新築区分マンションは、買った瞬間から負けが確定する商品の一つです。何故かと言うと、新築であるが故に新築プレミアムとして中間業者の利益が乗りに乗っているためそもそもが割高。買った瞬間に資産価値が下がるためです。
また、本来価格が変わりにくい土地という部分が付属しないため、その資産価値は延々と下がり続けます。
土地が付かないので、再建築や他の用途での使用も出来ないし、一棟所有ではないので、リフォームや修繕の範囲も制限されます。
その癖、修繕積立金(管理費)はしっかり取られます。
収益が出なくても保険代わりにどうですか？満室ならトントンか僅かな赤字てすよ、という不動産会社も居ますが論外。利益が出ない物件なんて持っていても、後々負債として見なされて融資も出なくなるし、そもそも満室を維持出来る保証もない。
中にはサブリースで空室が出ても家賃を保証しますよ、という業者もいますが、このサブリース料。永遠に同じ額が保証されるという事はまずないです。
返済は変わらないのにある日突然「周辺相場から考えて、サブリース料の減額をします」と言われて、一方的な家賃収入を減らされます。
②カボチャの馬車のような狭隘シェアハウス、狭隘アパート
狭すぎる物件は入居付け出来ません。中には狭すぎる建築を勧めて来る有名な業者もあり、その業者で建てたという時点で銀行さんからマイナス評価を受ける場合もあります。
③リゾート物件
リゾート地には中古区分マンションが数多く売れ残っています。バブル期の名残りでしょう。
新築区分マンションに比べると値下がりは激しくないし、安く買える可能性は高いですが、所有権が一部屋なので運営が難しいのは同様です。
買い手は都心部より少ないので、売る際はかなり売りにくいと思われます。
また、修繕積立金がきちんと積み立てられていたかどうかも注意が必要です。古い物件の中には中には適当な物もあります。修繕積立金が無ければ大規模修繕を出来なくなり、出口が思い浮かべません。
④辺鄙すぎる立地の物件や、山の中の社宅(社員寮)
あまりに辺鄙すぎても客付け出来ません。例えばスーパーや病院に行くのに車で３０分とか掛かる物件は、幾ら魅力的な内容でも住みたいとは思わないでしょう。
同様に、凄く辺鄙な場所に社員寮や学生寮があり、企業や大学の撤退などで一般に売りに出されるというケースもあります。こういう物件も安く出ている事が多いですが、注意が必要です。
戸建てで駐車場付きだとある程度田舎でもやっていける場合が多いですが、それにしても限度はあります。
⑥海外不動産
基本的には極めて高難易度です。日本人が日本に居ながら買える海外不動産は、多くがリゾート地などに建築中のマンションの１室ですが、海外の建設会社は建設途中や計画途中で計画が止まってしまう事も多く、建設会社に対するリスクが高いです。
まとめ
物件購入の際は、かならず周辺家賃相場、周辺空室率(賃貸需要)、返済と家賃収入のバランス、出口戦略をどうするのか？(何年程度保有して解体更地で売るのか？実需に売るのか？オーナーチェンジで売るのか？)考えて購入しましょう。
不動産は融資が利用できるのが大きなメリットですが、裏を返すと返済も計画に組み込まないと回らなくなるのです。
他には、法的瑕疵物件、心理的瑕疵物件、崖条例、津波や土砂災害の警戒区域などもありますが、この辺りは高難易度ながら、人によっては上手くやれてしまう所なので、私の方ではグレーゾーンとします。
初心者さんは手を出さない方が良いでしょう。私も初心者の一人ですが。
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